התהליך של בקשת היתר בניה הוא תהליך שבסופו יכולות להתקבל על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שלוש תוצאות אפשריות. התוצאה הראשונה היא אישור הבקשה ומתן היתר בניה למבקש. התוצאה השנייה היא דחיית הבקשה וסירוב למתן היתר בנייה (מה שעדיין מאפשר הגשת ערר). האפשרות השלישית היא מתן היתר בניה בתנאים, קרי אישור בקשת היתר הבניה בכפוף למספר תנאים שאותם כוללת הוועדה המקומית במסגרת מסמך האישור.
מהו היתר בניה בתנאים?
היתר בניה הוא למעשה רישיון לבצע בנייה חדשה או לבצע שינויים במבנה קיים. היתר בניה נדרש בכל עבודת חוץ או עבודה שנראית כלפי חוץ, בכל מקרה של שינוי השימוש במבנה, בכל מקרה בו מבוצעים שינויים במרכיבי יסוד בחלל הפנימי של המבנה (למשל קירות ועמודי תמך) ובכל מקרה של חריגה ממגרש. ישנן מספר פעולות המזכות את בעל הנכס בפטור מהיתר בנייה, וזאת בעקבות רפורמת הפרגולות שהתקבלה על ידי ממשלת ישראל בשנת 2014, אך בכל מקרה אחר יש לבקש היתר בניה.
את הבקשה להיתר בניה יש להגיש לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברשות המקומית שבתחומה ממוקם הנכס או השטח הנדון, לספק את כל המסמכים, האישורים והטפסים הנדרשים על פי החוק ובהמשך לכך תדון הוועדה בבקשת המבקש. במסגרת הדיון בבקשה, תבחן הוועדה את האופן בו עולים השינויים הנדרשים בקנה אחד עם ההוראות והמגבלות הנובעות מתכנית בניין עיר החלה על אותו אזור. במידה והשינויים סותרים הוראות של התכנית ויוצרים סטייה חריגה מהתכנית, סביר להניח שהוועדה תדחה את הבקשה. במידה והשינויים עולים בקנה אחד עם הוראות התכנית, סביר להניח שהוועדה תאשר את הבקשה ובמידה והשינויים יכולים, בשינויים קטנים, לעלות בקנה אחד עם הוראות התכנית, תאשר הוועדה את בקשת המבקש בתנאי שיערוך את השינויים הנדרשים כאמור. המצב השלישי והאחרון הזה הוא מצב של היתר בניה בתנאים.
מה עושים במקרה של קבלת היתר בניה בתנאים?
במסגרת הגשת הבקשה להיתר בניה, מוגשת תכנית בנייה חתומה ומאושרת לוועדת התכנון והבנייה ועל בסיס תכנית זו בוחנת הוועדה את הבקשה. במידה וקיבלתם היתר בניה בתנאים, אמורה הוועדה לפרט בתשובתה למבקש את כל השינויים שעליו לבצע בתכנית וכמובן בפועל, על מנת שהיתר הבנייה יהיה בתוקף. המשמעות היא שמדובר בהיתר בניה מותנה ואם השינויים הנדרשים לא ייערכו, תיחשב הבנייה כבנייה בלתי חוקית שנעשתה ללא היתר. על כן, אם קיבלתם היתר בניה בתנאים, חשוב שתבחנו עם האדריכל שלכם את האופן בו יש לשלב את השינויים הנדרשים בתכנית הבנייה ולאחר מכן תגישו תכנית מתוקנת לוועדה על מנת לקבל את ההיתר הסופי. יחד עם זאת, מרגע שקיבלתם את ההיתר המותנה, ולאחר שקיבלתם על עצמכם את השינויים הנדרשים, תוכלו להתחיל בעבודה מבלי להמתין עד לסיום הליך האישור הסופי.
עד כמה מדובר בתופעה שכיחה?
היתר בניה בתנאים הוא כלי שוועדות מקומיות לתכנון ובנייה עושות בו שימוש רב. מצד אחד הן יכולות אך לא רוצות לדחות את הבקשה באופן מוחלט, ומצד שני הן לא רוצות לאשר בקשות שלא אמורות לקבל אישור. היתר בניה בתנאים מאפשר לוועדות התכנון לתת למבקש את התמונה המדויקת של המצב הרגולטורי – במידה ותסכים לבצע את השינויים הבאים בתכנית הבנייה, תוכל לקבל היתר בניה ובמידה שלו, לא תוכל לקבל היתר. ישנם מצבים רבים מאוד בהם שינוי אחד או מספר שינויים עושים את ההבדל בין דחיית או בקשת הבקשה, ומכאן נובעת השכיחות הגבוהה של היתר בניה בתנאים.
אילו תנאים נפוצים מופיעים בהחלטת הוועדה?
- תשלום אגרות בנייה, היטלי פיתוח ולעיתים היטל השבחה.
- הצגת אישורים של גורמים חיצוניים, כמו פיקוד העורף, כיבוי אש או חברת החשמל.
- תיקון התוכניות לפי הערות מהנדס הוועדה.
- הגשת חישובים סטטיים ומינוי אחראים לביצוע ולפיקוח.
- הפקדת ערבות או רישום הערה בטאבו, כשהוועדה דורשת זאת.
כמה זמן יש להשלים את התנאים?
להחלטה בתנאים יש תוקף מוגבל בזמן, שנקבע בתקנות ובהחלטת הוועדה. אם התנאים לא הושלמו במועד, ההחלטה עלולה לפקוע, ויהיה צורך לבקש הארכה או להגיש את הבקשה מחדש. לכן כדאי לבדוק את המועד המדויק בהחלטה שקיבלתם ולהתחיל לטפל בתנאים מיד.
שאלות נפוצות על היתר בנייה בתנאים
מותר להתחיל לבנות אחרי החלטה בתנאים?
לא. החלטה בתנאים אינה היתר. אסור להתחיל בעבודות לפני שכל התנאים מולאו וההיתר עצמו הונפק.
מה ההבדל בין החלטה בתנאים לבין היתר בנייה?
החלטה בתנאים היא אישור עקרוני של הבקשה. היתר הבנייה הוא המסמך שמתיר לבצע את העבודות בפועל, והוא יוצא רק אחרי השלמת התנאים. אחרי שהוא מתקבל, חשוב להכיר את תוקף היתר הבנייה.
איך אפשר לקצר את השלב הזה?
הכנה מוקדמת של האישורים והתוכניות ומעקב צמוד מול מחלקת הרישוי מקצרים את הזמן. ליווי של אדריכל שמכיר את הוועדה המקומית עוזר להימנע מסבבי תיקונים מיותרים.
