היתר בניה

היתר בניה לפרגולה

הוצאת היתר בניה בדיעבד

פטור מהיתר בניה

תוקף היתר בניה

היתר בניה בתנאים

היתר בניה

בתוך כל ההתרגשות וההתלהבות משיפוץ הבית, הוספת מרפסת, בניית גדר היקפית או החלפת חיפוי החוץ, אסור לשכוח שעל פי חוק התכנון והבניה בישראל, ישנן עבודות בניה ושיפוץ רבות המחויבות בהוצאת היתר בניה. ביצוע עבודות אלה ללא היתר, מסכנות את בעל הנכס בסנקציה כספית ובחובה להרוס את מה שבנה. בשורות הבאות נפרט בפניכם את המדריך המלא בנושא היתרי בנייה, מתי צריך היתר בניה, מתי אפשר ליהנות מפטור ואיך בדיוק מתנהל התהליך של הגשת בקשה להיתר בניה וקבלתו.

 

מהו היתר בניה?

היתר בניה הוא אישור או רישיון לבצע שינויים מסוימים במבנה קיים או לבנות מבנה חדש בכפוף לזכויות הבנייה הקבועות בתכנית הבנייה הרלוונטית. את ההיתר מעניקה הוועדה המקומית לתכנון ובניה שהיא הגוף המוסמך לעניין זה. כל הנושא של היתרי בניה מעוגן בחוק התכנון והבניה התשכ"ה – 1965 ובתקנות התכנון והבניה התשכ"ז – 1967. היתר הבניה עצמו הוא מסמך הכולל תכניות של המבנה, מפת מדידה ואישורים רשמיים של גופים מורשים.

בשלב ראשוני זה של המדריך כדאי כבר לומר זאת בבירור – כל שינוי או בנייה הדורשים היתר בניה ומבוצעים ללא היתר כזה, מהווים למעשה עבירה פלילית על פי חוק.

מתי יש צורך להוציא היתר בניה

באילו מקרים צריך להוציא היתר בניה?

חוק התכנון והבניה מגדיר מהם המקרים בהם יש להוציא היתר בניה, מהם המקרים בהם לא ניתן כלל לקבל היתר בניה ומהם המקרים בהם ניתן לבצע שינויים מבניים ללא היתר בניה. סעיף 145 לחוק מגדיר את כלל המקרים בהם יש להוציא היתר בניה ואלו הם:

  • הקמה, הריסה או הקמה מחדש של מבנה
  • כל תוספת חיצונית לבניין קיים ובכלל זה פרגולה, מרפסת, חלון, חניה, גדר, שער וכן הלאה
  • כל שינוי בקירות חוץ
  • בשינויים בחלל הפנים של המבנה אין צורך בהיתר בניה למעט מקרים בהם השינוי כרוך בשינוי שטח הדירה, בשינוי בשלד המבנה, במראה השטח וברכוש משותף לרבות צנרת משותפת
  • סלילה, התוויה או סגירת דרך
  • חפירה או מילוי המשנים את פני הקרקע, יציבותה או רמת בטיחותה
  • הנחת תשתיות או קירות/ עמודים תומכים
  • הקמה או הצבה של מבנה זמני לרבות מכולות
  • שינוי השימוש במבנה ביחס לשימוש שאושר בהיתר קודם

כל המקרים הללו מחייבים הוצאת היתר בניה בתהליך שאותו נסביר בהמשך.

מהם המקרים בהם לא ניתן כלל לקבל היתר בניה?

 

חוק התכנון והבניה מגדיר גם מקרים בהם אין כל אפשרות לקבל היתר בניה. מקרים אלה מוגדרים כסטייה מתכנית תקפה לאזור הרלוונטי ובמיוחד אם מדובר בסטייה ניכרת המאופיינת בפער משמעותי מהתכנית התקפה. דוגמאות יכולות לכלול שינוי ייעוד, חריגה מזכויות בניה וכן הלאה. במקרים אלה יש לבצע הליך של שינוי בתכנית התקפה כתנאי מקדים הכרחי לקבלת היתר בניה, וכדאי לזכור שלא תמיד שינוי כזה יקבל את אישור הוועדה. יחד עם זאת, ישנם מקרים בהם הסטייה מהתכנית התקפה היא אינה ניכרת ומאפשרת לקבל היתר בנייה בשני המסלולים הבאים:

  • מסלול הקלה – ביצוע שינוי קל ביחס לתכנית התקפה על פי שיקול דעת הוועדה ועל פי תקנות רלוונטיות, אם קיימות
  • מסלול שימוש חורג – שימוש שונה מזה שהוגדר בתכנית התקפה או בהיתר קודם שניתן, למשל שימוש בדירת מגורים לטובת משרד.

מהם המקרים בהם לא ניתן כלל לקבל היתר בניה?

 

פטור מהיתר בניה – מתי אין צורך לבקש היתר בניה?

סעיף 145ג' לחוק התכנון והבניה מסמיך את שר הפנים להגדיר שורה של פעולות בניה או שינויים במבנים שעבורם אין צורך להוציא היתר בניה. פעולות אלה מוגדרות בפרק ב' לתקנות התכנון והבניה ומשתרעות על פני 9 קטגוריות:

  • גדרות ושערים
  • גגונים וסככות
  • שימושים נלווים למבנה
  • מבנים טכניים
  • מבנים ועבודות זמניים
  • מחסן ומבנה לשומר
  • עבודות פיתוח ושיפור נגישות
  • אנטנה, צלחת קליטה ותורן
  • הריסה ופירוק

חשוב להדגיש כי כל קטגוריה כזאת כוללת בתוכה את התנאים בהם יש לעמוד על מנת ליהנות מהפטור, ויש לבחון כל מקרה ומקרה אל מול התקנות. ככלל, ובהמשך לרפורמת הפרגולות המפורסמת, ישנם שורה של פעולות שניתן כיום לבצע ללא צורך בהיתר בניה. פעולות אלה נקבעות על ידי שר הפנים בתקנות התכנון והבניה, אך לרשות המקומית עצמה ישנה הזכות לצמצם עוד את אותן פעולות. כך למשל, ייתכן שבתקנות יופיע כי מותר לבנות פרגולה בגינה ללא היתר בניה כל עוד הפרגולה אינה עולה על מידות מסוימות. יכולה הרשות המקומית לבוא ולאסור כלל בניית פרגולות ללא היתר או להגדיר מידות אחרות כמידות המקסימליות שאינן דורשות היתר בניה.

 

  •  

בהתאם לכך, גם אם אתם סבורים שהשינויים או הפעולות שאותם אתם רוצים לבצע אינם דורשים היתר בניה, תמיד כדאי לוודא זאת באמצעות בירור פשוט מול הרשות המקומית שבתחומה אתם מתגוררים. בירור כזה אינו דורש הליך פורמלי כלשהו ולעיתים מספיק לעיין בחוקי העזר של הרשות המקומית. בכל מקרה וכפי שנסביר בהמשך, תוכלו תמיד להתייעץ עם גורם מקצועי המתמחה בתחום הוצאת היתר בניה. גורם כזה יוכל ללוות אתכם לאורך התהליך כולו והוא גם יוכל לומר לכם מראש האם אתם בכלל זקוקים להיתר בהתאם לכללים הרלוונטיים לכם ברשות המקומית בה אתם מתגוררים.

  • מסלול הקלה – ביצוע שינוי קל ביחס לתכנית התקפה על פי שיקול דעת הוועדה ועל פי תקנות רלוונטיות, אם קיימות
  • מסלול שימוש חורג – שימוש שונה מזה שהוגדר בתכנית התקפה או בהיתר קודם שניתן, למשל שימוש בדירת מגורים לטובת משרד.
הוצאת היתר בניה
היתר בניה

אז איך מוצאים היתר בניה?

אחרי שפירטנו את כל המקרים בהם יש להוציא היתר בניה והמקרים בהם אין צורך בהיתר כזה, כעת נפנה לסקירת התהליך שיש לעבור על מנת לקבל את היתר הבניה המיוחל, כדלהלן:

בקשת מידע

תהליך הוצאת היתר בניה מתחיל בשלב שנקרא בקשת מידע. את בקשת המידע יש להגיש באמצעות טופס ייעודי הנקרא תקנות תכנון ובנייה (מידע נדרש להיתר) בצירוף מפה מצבית בקנה מידה 1:250 או תרשים מתאר, בהתאם למקרה. בקשה זו נועדה לספק למבקש ההיתר את המידע הדרוש לו ביחס לשטח, נתוני תכנון, דרישות ומגבלות החלות על השטח. בטופס יהיה עליכם למלא מספר פרטים כדוגמת פרטים אישיים של מבקש הבקשה, תיאור פרטי הקרקע, פירוט העבודה שלשמה נועד ההיתר וכן הלאה. כבר עכשיו כדאי לציין שאת כל התהליך של הוצאת היתר בנייה כדאי לנהל בסיוע גורם מקצועי המתמחה בתחום זה, גורם מקצועי שגם יסייע לכם להשלים את התהליך בצורה קלה ואפקטיבית, למשל במילוי טפסים ובצירוף מסמכים נדרשים, וגם יעלה את ההסתברות לכך שתקבלו בסופו של דבר את ההיתר המיוחל.

כמובן, חשוב לציין שבתגובה לבקשת המידע, תשלח אליכם הוועדה תשובה ובה נכללים כל הפרטים הנדרשים במסגרת פרוצדורה זו ובכלל זה ייעוד קרקע, פרטי קרקע, פרטי התכניות התקפות על הקרקע, שימושים מותרים, שטחי בנייה מותרים וכן הלאה.

הגשת בקשה להיתר בניה

כעת, משיש לכם את המידע הנדרש, אתם יכולים להגיש בקשה להיתר בניה. את הבקשה יש לערוך בסיוע אדריכל, מהנדס בניין, הנדסאי בניין או הנדסאי אדריכלות, בהתאם לפרטי המקרה וסוג המבנה. את הבקשה יש להגיש בחמישה העתקים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברשות המקומית שבתחומה נמצא השטח הרלוונטי, והיא צריכה לכלול את הרכיבים הבאים:

  • טופס בקשה שכולל, בין היתר, מספר גוש ומספר חלקה של הקרקע הרלוונטית, כתובת, פרטים וחתימות של מגיש הבקשה, האדריכל והמהנדס, פרטי בעלי הזכויות בנכס/ קרקע וחתימותיהם, מהות הבקשה, פירוט חומרי בניין.
  • מפת מדידה מעודכנת לששת החודשים האחרונים, או מפה טופוגרפית במידה ומדובר בשטחים בהם שיפוע הקרקע עולה על 10%.
  • מפת איתור עבודה שמשקפת למעשה את המצב הקיים ואת התוצאה המתוכננת על הרקע של מפת המדידה
  • תכנית הבנייה
  • חישוב שטחים
  • הוכחת בעלות על הנכס

בדיקת בקשה להיתר בניה

לאחר שתגישו את הבקשה להיתר, תיבדק הבקשה בכמה וכמה רמות. פעם אחת, תיבדק הבקשה ברמה האדמיניסטרטיבית על מנת לוודא שהבקשה כוללת את כל המסמכים והפרטים הנדרשים. במידה ויימצא כי חסרים פרטים או מסמכים מסוימים, תתבקשו להשלים את החסר. בשלב הזה תתבצע הערכה של גובה אגרת הבניה בגין הבקשה ויהיה עליכם לשלם סך של 20% מתוך אותה אגרה כפיקדון לפני המשך הטיפול בבקשה. פעם שניה, עוברת הבקשה בדיקות שונות על ידי גורמים מקצועיים בוועדה, ובכלל זה בדיקה של המהנדס ביחס להתאמת הבקשה לתוכניות התקפות בשטח ועמידת הבקשה בדרישות החוק. בהמשך לכך, תיבדקנה הזכויות בנכס על ידי מזכיר הוועדה שגם יוודא שכל בעלי הזכויות חתמו על הבקשה. בהמשך תיבדק הוכחת הבעלות על הנכס ובמידה ויתגלה כי הכל תקין, תעבור הבקשה לשלב הדיון.

דיון בבקשה להיתר בניה והשלמת התהליך

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תדון בבקשה שלכם להיתר בניה ותקבל את אחת מההחלטות הבאות:

  • מתן היתר בניה על פי הבקשה שהוגשה
  • סירוב למתן היתר
  • תיקון, שינוי או התניית תנאים לקבלת ההיתר – בהיבט זה יכולה הוועדה להתנות את קבלת ההיתר בשורה ארוכה של תנאים, החל מחומרי הבניין בהם ייעשה השימוש וכלה בהוראות ספציפיות ומגבלות שונות על העבודות המתוכננות.

לאחר קבלת ההחלטה, תשלח הוועדה למגיש הבקשה את החלטה. במידה והבקשה נדחתה/ סורבה, יוכל המבקש להגיש ערר בפני ועדת ערר. במידה והבקשה אושרה במלואה או בכפוף להתניות מסוימות תפרט הוועדה בפני מגיש הבקשה את הדרישות הנוספות שעליו להשלים על מנת להמשיך בתהליך. בהמשך, יהיה עליכם לשלם את האגרות הנדרשות, ובכלל זה אגרות בנייה, היטלים מקומיים והיטל השבחה. לאחר השלמת כל התשלומים וביצוע כל ההסדרים מול הוועדה, תוכלו לקבל את ההיתר המיוחל ולעבור לשלב הביצוע.

כמה זמן לוקח להוציא היתר בניה?

בחוק התכנון והבניין מוגדרים פרקי הזמן בהם צריכה הוועדה להשלים את כל הפעולות מצידה לצורך אישור או דחיית בקשה להיתר בנייה. פרקי זמן אלה נחלקים לשני מסלולים שנקבעו בחוק:

המסלול המלא – על הוועדה להחזיר את תשובתה למגיש הבקשה בתוך 90 יום מקבלתה.

המסלול המקוצר – על הוועדה להחזיר את תשובתה למגיש הבקשה בתוך 45 יום מקבלתה. מסלול זה הוא המסלול המתאים לבקשות בגין תוספות בניה שאין בהן סיכון או הפרעה של ממש. על שר הפנים להגדיר בתקנות מהם אותם מקרים בהם ניתן יהיה להגיש את הבקשה במסלול מקוצר זה. בכל יתר המקרים, יש להגיש את הבקשה במסלול המלא.

כמו כן, יש לקחת בחשבון פרק זמן נוסף של כל הכנת הבקשה, איסוף המסמכים, השלמת מסמכים במקרה של חוסרים, ביצוע תשלומים של היטלים ואגרות וכן הלאה. כל אלה דורשים זמן כך שבסך הכל, התהליך כולו יכול להימתח על פני 3-6 חודשים. במידה ותבחרו לעבור את התהליך בליווי של גורם מקצועי המתמחה בתחום של הוצאת היתר בניה, תוכלו להבטיח שתקבלו את ההיתר בתוך פרק הזמן הקצר ביותר האפשרי.

איך נכון לעבור את התהליך של בקשת היתר בניה?

כפי שתיארנו לעיל, התהליך של בקשת היתר בניה הוא אינו תהליך מסובך במיוחד אבל גם לא תהליך שאפשר לבצע במחי יד. בתהליך הגשת הבקשה ישנם המון מושגים, פרטי מידע ונושאים שלמרבית האנשים אין בהם את ההבנה הנדרשת. טעות תמימה ולגיטימית שלכם במילוי טופס יכולה לעכב את התהליך בשבועות שלמים וטעויות חוזרות יכולות גם לגרום לאנטגוניזם כלפיכם על אף שלאנטגוניזם אין מקום בחוק, כדאי לגשת למשימה בראייה מפוכחת ולהבין גם את המרכיב האנושי שלה.

המסקנה מדברים אלה היא שאתם התהליך של הוצאת היתר בניה אתם רוצים לעבור עם גורם מקצועי שמלווה אתכם ושמתמחה ספציפית בתחום של הוצאת היתרי בניה. זה לא אמור להיות האדריכל שלכם, המהנדס שלכם או הנדסאי הבניין שלכם, שמבינים היטב את חלקם בתהליך אך אינם מתמצים בתהליך המקצועי של ניהול ההתנהלות מול הוועדה המקומית. ישנם גורמים מקצועיים המתמחים בתחום של הוצאת היתרי בניה, הם יודעים לנהל את התהליך עבור כל סוגי המבנים ויודעים גם כיצד לנהל אותו כך שיסתיים כמה שיותר מהר וחלק.

גורמים מקצועיים אלה גם יוכלו להנחות אתכם לגבי האגרות וההיטלים שעליכם לשלם, המסמכים שעליכם להשלים, האנשים שאיתם אתם אמורים להיפגש (בעלי זכויות למשל) והפרוצדורות שאתם צריכים לבצע בכדי להשלים את התהליך. כאמור, כל טעות תמימה ולגיטימית מצידכם יכולה להוביל לעיכובים ארוכים בתהליך, כך שאיך שלא מסתכלים על זה, עדיף ונכון לעבוד עם גורם מקצועי שינהל עבורכם את התהליך.

היתר בניה

כמה עולה להוציא היתר בניה?

כפי שפירטנו קודם לכם, הוצאת היתר בניה כרוכה בתשלום אגרת בנייה הנקבעת על פי התוספת השלישית לתקנות התכנון והבנייה ובכפוף להערכת מהנדס הוועדה לתכנון ובנייה, בתשלום היטלים מקומיים שיכולים להשתנות בין רשות לרשות ובתשלום היטל השבחה שמשקף את עליית הערך הצפויה לנכס בגין השינוי המבוקש. כל אלו הם תשלומים שיש לקחת בחשבון כחלק מעלויות הפרויקט כולו, בדיוק כפי שאתם לוקחים בחשבון את עלות שירותי האדריכל ואת עלות אריחי הריצוף לבית.

מה שכן כדאי לתת עליו את הדעת בכל הנושא של העלויות הוא הנושא של עלות התהליך. לתהליך הוצאת ההיתר יכולות להיות עלויות שלא חשבתם עליהן. למשל, עיכובים שנוצרים בתהליך התכנון או הבנייה בשל טעויות מילוי טפסים, היעדר חתימות נדרשות, חוסר במסמכים נדרשים וכן הלאה. לעיכובים אלה יש עלויות נסתרות והן בדרך כלל לא קטנות. ישנן גם עלויות ישירות שנובעות מהתנהלות לא נכונה שלכם בתהליך כמו למשל במקרה שבו הבקשה שלכם לא כוללת את חתימות בעלי הזכויות בנכס/ קרקע. במקרה כזה, תפנה הוועדה בעצמה אל בעלי הזכויות, תשלח אליהם את הבקשה ותבקש את חתימותיהם ותחייב אתכם בעלויות הכרוכות בתהליך זה.

וזה מביא אותנו שוב להמלצה המרכזית שלנו במדריך זה, להאציל את הסמכות לניהול התהליך כולו על גורם מקצועי שיודע בדיוק כיצד לעבור אותו בצורה חלקה, ללא טעויות, ללא עיכובים וללא עלויות קטנות שהולכות ומצטברות לסכומים גדולים. איש מקצוע כזה יגבה מכם כמובן תשלום בגין השירות שהוא מעניק לכם, אבל מדובר בשירות ששווה כל שקל, גם במובן של חיסכון בעלויות לא הכרחיות בגין התנהלות לא מקצועית שלכם וגם במובן של חיסכון בכאב ראש, עוגמת נפש וזמן.

לסיכום, ההמלצה היא תמיד להמתין עם פעולות הבנייה עד לקבלת היתר בניה, גם אם כל הסימנים מראים לכם שאין שום סיבה שלא תקבלו את ההיתר. המלצה נוספת היא לעבור את התהליך כבר מהשלבים הראשונים בליווי גורם מקצועי, שיוכל לסייע לכם בתהליך או בכלל ליידע אתכם שאתם בכלל זכאים לפטור ולא נדרשים לעבור את התהליך מלכתחילה.