המרכז לאדריכלות

לאחר שתגישו את הבקשה להיתר, תיבדק הבקשה בכמה וכמה רמות. פעם אחת, תיבדק הבקשה ברמה האדמיניסטרטיבית על מנת לוודא שהבקשה כוללת את כל המסמכים והפרטים הנדרשים. במידה ויימצא כי חסרים פרטים או מסמכים מסוימים, תתבקשו להשלים את החסר. בשלב הזה תתבצע הערכה של גובה אגרת הבניה בגין הבקשה ויהיה עליכם לשלם סך של 20% מתוך אותה אגרה כפיקדון לפני המשך הטיפול בבקשה. פעם שניה, עוברת הבקשה בדיקות שונות על ידי גורמים מקצועיים בוועדה, ובכלל זה בדיקה של המהנדס ביחס להתאמת הבקשה לתוכניות התקפות בשטח ועמידת הבקשה בדרישות החוק. בהמשך לכך, תיבדקנה הזכויות בנכס על ידי מזכיר הוועדה שגם יוודא שכל בעלי הזכויות חתמו על הבקשה. בהמשך תיבדק הוכחת הבעלות על הנכס ובמידה ויתגלה כי הכל תקין, תעבור הבקשה לשלב הדיון.

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תדון בבקשה שלכם להיתר בניה ותקבל את אחת מההחלטות הבאות:

• מתן היתר בניה על פי הבקשה שהוגשה
• סירוב למתן היתר
• תיקון, שינוי או התניית תנאים לקבלת ההיתר – בהיבט זה יכולה הוועדה להתנות את קבלת ההיתר בשורה ארוכה של תנאים, החל מחומרי הבניין בהם ייעשה השימוש וכלה בהוראות ספציפיות ומגבלות שונות על העבודות המתוכננות.

לאחר קבלת ההחלטה, תשלח הוועדה למגיש הבקשה את החלטה. במידה והבקשה נדחתה/ סורבה, יוכל המבקש להגיש ערר בפני ועדת ערר. במידה והבקשה אושרה במלואה או בכפוף להתניות מסוימות תפרט הוועדה בפני מגיש הבקשה את הדרישות הנוספות שעליו להשלים על מנת להמשיך בתהליך. בהמשך, יהיה עליכם לשלם את האגרות הנדרשות, ובכלל זה אגרות בנייה, היטלים מקומיים והיטל השבחה. לאחר השלמת כל התשלומים וביצוע כל ההסדרים מול הוועדה, תוכלו לקבל את ההיתר המיוחל ולעבור לשלב הביצוע.

בחוק התכנון והבניין מוגדרים פרקי הזמן בהם צריכה הוועדה להשלים את כל הפעולות מצידה לצורך אישור או דחיית בקשה להיתר בנייה. פרקי זמן אלה נחלקים לשני מסלולים שנקבעו בחוק:

המסלול המלא – על הוועדה להחזיר את תשובתה למגיש הבקשה בתוך 90 יום מקבלתה.

המסלול המקוצר – על הוועדה להחזיר את תשובתה למגיש הבקשה בתוך 45 יום מקבלתה. מסלול זה הוא המסלול המתאים לבקשות בגין תוספות בניה שאין בהן סיכון או הפרעה של ממש. על שר הפנים להגדיר בתקנות מהם אותם מקרים בהם ניתן יהיה להגיש את הבקשה במסלול מקוצר זה. בכל יתר המקרים, יש להגיש את הבקשה במסלול המלא.

כמו כן, יש לקחת בחשבון פרק זמן נוסף של כל הכנת הבקשה, איסוף המסמכים, השלמת מסמכים במקרה של חוסרים, ביצוע תשלומים של היטלים ואגרות וכן הלאה. כל אלה דורשים זמן כך שבסך הכל, התהליך כולו יכול להימתח על פני 3-6 חודשים. במידה ותבחרו לעבור את התהליך בליווי של גורם מקצועי המתמחה בתחום של הוצאת היתר בניה, תוכלו להבטיח שתקבלו את ההיתר בתוך פרק הזמן הקצר ביותר האפשרי.

כפי שתיארנו לעיל, התהליך של בקשת היתר בניה הוא אינו תהליך מסובך במיוחד אבל גם לא תהליך שאפשר לבצע במחי יד. בתהליך הגשת הבקשה ישנם המון מושגים, פרטי מידע ונושאים שלמרבית האנשים אין בהם את ההבנה הנדרשת. טעות תמימה ולגיטימית שלכם במילוי טופס יכולה לעכב את התהליך בשבועות שלמים וטעויות חוזרות יכולות גם לגרום לאנטגוניזם כלפיכם על אף שלאנטגוניזם אין מקום בחוק, כדאי לגשת למשימה בראייה מפוכחת ולהבין גם את המרכיב האנושי שלה.

המסקנה מדברים אלה היא שאתם התהליך של הוצאת היתר בניה אתם רוצים לעבור עם גורם מקצועי שמלווה אתכם ושמתמחה ספציפית בתחום של הוצאת היתרי בניה. זה לא אמור להיות האדריכל שלכם, המהנדס שלכם או הנדסאי הבניין שלכם, שמבינים היטב את חלקם בתהליך אך אינם מתמצים בתהליך המקצועי של ניהול ההתנהלות מול הוועדה המקומית. ישנם גורמים מקצועיים המתמחים בתחום של הוצאת היתרי בניה, הם יודעים לנהל את התהליך עבור כל סוגי המבנים ויודעים גם כיצד לנהל אותו כך שיסתיים כמה שיותר מהר וחלק.

גורמים מקצועיים אלה גם יוכלו להנחות אתכם לגבי האגרות וההיטלים שעליכם לשלם, המסמכים שעליכם להשלים, האנשים שאיתם אתם אמורים להיפגש (בעלי זכויות למשל) והפרוצדורות שאתם צריכים לבצע בכדי להשלים את התהליך. כאמור, כל טעות תמימה ולגיטימית מצידכם יכולה להוביל לעיכובים ארוכים בתהליך, כך שאיך שלא מסתכלים על זה, עדיף ונכון לעבוד עם גורם מקצועי שינהל עבורכם את התהליך.

כפי שפירטנו קודם לכם, הוצאת היתר בניה כרוכה בתשלום אגרת בנייה הנקבעת על פי התוספת השלישית לתקנות התכנון והבנייה ובכפוף להערכת מהנדס הוועדה לתכנון ובנייה, בתשלום היטלים מקומיים שיכולים להשתנות בין רשות לרשות ובתשלום היטל השבחה שמשקף את עליית הערך הצפויה לנכס בגין השינוי המבוקש. כל אלו הם תשלומים שיש לקחת בחשבון כחלק מעלויות הפרויקט כולו, בדיוק כפי שאתם לוקחים בחשבון את עלות שירותי האדריכל ואת עלות אריחי הריצוף לבית.

מה שכן כדאי לתת עליו את הדעת בכל הנושא של העלויות הוא הנושא של עלות התהליך. לתהליך הוצאת ההיתר יכולות להיות עלויות שלא חשבתם עליהן. למשל, עיכובים שנוצרים בתהליך התכנון או הבנייה בשל טעויות מילוי טפסים, היעדר חתימות נדרשות, חוסר במסמכים נדרשים וכן הלאה. לעיכובים אלה יש עלויות נסתרות והן בדרך כלל לא קטנות. ישנן גם עלויות ישירות שנובעות מהתנהלות לא נכונה שלכם בתהליך כמו למשל במקרה שבו הבקשה שלכם לא כוללת את חתימות בעלי הזכויות בנכס/ קרקע. במקרה כזה, תפנה הוועדה בעצמה אל בעלי הזכויות, תשלח אליהם את הבקשה ותבקש את חתימותיהם ותחייב אתכם בעלויות הכרוכות בתהליך זה.

וזה מביא אותנו שוב להמלצה המרכזית שלנו במדריך זה, להאציל את הסמכות לניהול התהליך כולו על גורם מקצועי שיודע בדיוק כיצד לעבור אותו בצורה חלקה, ללא טעויות, ללא עיכובים וללא עלויות קטנות שהולכות ומצטברות לסכומים גדולים. איש מקצוע כזה יגבה מכם כמובן תשלום בגין השירות שהוא מעניק לכם, אבל מדובר בשירות ששווה כל שקל, גם במובן של חיסכון בעלויות לא הכרחיות בגין התנהלות לא מקצועית שלכם וגם במובן של חיסכון בכאב ראש, עוגמת נפש וזמן.