תוספות בניה בבניינים משותפים יכולות להפוך בקלות למקור לסכסוכי שכנים וישנם לא מעט מקרים בהם שכנים טובים הופכים לאויבים בגלל דייר שהחליט לבצע תוספות בניה שברמה מסוימת פוגעות בשכנים האחרים. אחרי שאמרנו את זה, היתר בניה לביצוע שינויים כאלה הוא רישיון הנסמך על המישור התכנוני, קרי התאמת השינויים המבנים לתכנית בניין עיר שחלה על הנכס ועל המישור הקנייני, קרי וידוא כי השינויים המבניים אינם פוגעים בזכויות של אחרים בנכס. המשמעות היא שכחלק מתהליך הבדיקה שעושה הוועדה המקומית לתכנון ובניה, עליה לבחון את עניין הסכמת השכנים לפני אישור או דחייה של הבקשה. יחד עם זאת, הוצאת היתר בניה ללא הסכמת שכנים היא אפשרית בהחלט ולמעשה במרבית המקרים כלל לא תהיו תלויים בהסכמה זו.
מה אומר החוק ביחס להסכמת שכנים בעניין היתרי בניה?
כפי שאמרנו קודם לכן, היתרי בניה הוא כלי תכנוני שעומד לרשות הרשויות המקומיות ברחבי הארץ, אך גם כלי קנייני המיועד לפקח על תחום הבנייה גם בהיבט הקנייני של האזרח. נושא הסכמת השכנים מעוגן בתקנות התכנון והבנייה, ועל פיהן במבנים משותפים בהם ישנם מספר בני אדם שם בעלי זכויות בנכס המשותף ולא כולם חתמו, קרי הביעו את הסכמתם לשינויים המבניים המבוקשים על ידי מבקש ההיתר, לא יינתן היתר אלא לאחר שהומצא העתק הבקשה לאלה שלא חתמו. ראשיתו של הסעיף יכולה לרמז כי לא ניתן להוציא היתר בניה ללא הסכמת כלל האנשים שמחזיקים זכויות בנכס משותף, אלא שהסייפא שלו אומרת לנו שניתן בהחלט להעניק היתר בניה גם כאשר לא כל השכנים הביעו את הסכמתם ובלבד שבקשת ההיתר תימסר לאותם שכנים שלא הסכימו לשינויים.
מה עושות הרשויות בעניין זה?
לאורך השנים וכנראה שמתוך רצון להגן על האינטרס הציבורי, אימצו לעצמן הרשויות המקומיות פרקטיקה על פיה מחויב מבקש ההיתר להשיג הסכמה של 75% מהדיירים במבנה המשותף, לכל הפחות. בכדי להפוך את הפרקטיקה לחוקית, שילבו הרשויות המקומיות את התנאי הזה במסגרת תכניות בניין עיר שאותן הן מאשרות בעצמן. יחד עם זאת, בעתירות שונות שהוגשו בעניין זה, קיבל בית המשפט את עמדת מבקשי ההיתרים כי החוק אינו מחייב עמידה בתנאי זה ולכן החוק גובר על הוראות תכנית בניין עיר.
אז מה בשורה התחתונה? האם אפשר להוציא היתר בניה ללא הסכמת שכנים?
ובכן, התשובה היא בהחלט כן. אם אתם רוצים לבצע שינוי כלשהו במבנה, אתם בהחלט צריכים ליידע את השכנים ואתם למעשה זקוקים לחתימה של כל בעלי הזכויות בנכס. יחד עם זאת, אם שכנים מסוימים אינם מעוניינים לחתום לכם, אתם יכולים להמשיך בתהליך הגשת בקשת ההיתר והוועדה תפנה בעצמה לאותם בעלי זכויות ותמסור להם עותק מהבקשה שלכם. בזה למעשה סיימתם את חובתכם על פי החוק וכעת אין כל מניעה להעניק לכם היתר בניה ללא הסכמת שכנים.
אחרי שאמרנו את זה, מטעמים של יחסי שכנות טובים, על אף שאתם יכולים לקבל היתר בניה ללא הסכמת שכנים, ראוי ורצוי לנסות ולהסדיר את העניין ברמה האישית בין כלל השכנים. בהיבט זה, יכול לסייע לכם איש מקצוע שגם ילווה אתכם לאורך כל תהליך הגשת הבקשה וגם יסייע לכם להתמודד מול סירוב השכנים. אם כלו כל הקיצים והשכנים לא מוכנים בשום פנים ואופן להסכים לבקשתכם, יוכל איש המקצוע להמשיך בתהליך הגשת הבקשה גם ללא ההסכמה שלהם. זה לא הפתרון הטוב ביותר בהיבט של שכנות טובה, אבל לפעמים פשוט אין ברירה.
מעצם טבעו, נועד היתר הבניה לשלוט ולפקח על האופן בו משפיעים מבנים חדשים ושינויים במבנים קיימים על הסביבה ובכלל זה על השכנים. ואכן, מרכיב מפתח שבוחנת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בכל בקשה של היתר בניה הוא התייחסותם של השכנים לבקשת ההיתר על ידי המבקש. השאלה היא האם אפשר לעשות משהו במצב בו קיימת התנגדות שכנים להיתר בניה והאם בכלל התנגדות כזאת היא עילה לדחיית בקשה להיתר בניה. ובכן, התשובה פה היא אינה חד משמעית אבל אפשר לומר באופן מובהק את הדבר הבא: לשכנים לכשעצמם אין כוח לעצור אישור היתר בניה אם אין להם סיבות מספיק טובות לכך ועל כך נדבר בשורות הבאות.
מה אומר החוק מבחינת השפעתם של השכנים על היכולת לקבל היתר בניה?
כל הנושא של היתר בניה הוא נושא שמגולם בתוך חוק התכנון והבנייה ותקנות התכנון והבנייה בישראל. החוק והתקנות מיועדים לייצר את התשתית המלאה לאופן בו יש להגיש בקשה, לבחון אותו ולאשר או לדחות אותה. בכלל זה, עוסקות התקנות גם בנושא של התנגדות שכנים להיתר בניה או כפי שהם מוגדרים בחוק, בעלי זכויות בנכסים סמוכים. לשכנים בהחלט יש מקום בתהליך של אישור או דחיית בקשה להיתר בניה, אבל המקום הזה חייב להיות מוגבל. אנחנו כשכנים תמיד נעדיף להשאיר את המצב כפי שהוא, כל עוד לא אנחנו מבקשים לשנות אותו. מבחינתנו, אף פעם לא יתאים לנו אם השכן שלנו ירצה להוסיף מרפסת באופן שאולי יעשה צל גדול על המרפסת שלנו ואף פעם לא יתאים לנו אם השכן שלנו רוצה לעשות סגירת חורף למרפסת שלו באופן שפוגע בשדה הראייה הנשקף מחלון ביתנו.
אלא שבפועל, המחוקק חייב להגביל את היכולת של השכנים להתנגד לבקשה להיתר בניה, אחרת רובן המכריע של הבקשות יסתיימו בדחייה. מבחינת החוק, הנושא של התייחסות השכנים לבקשת ההיתר צריכה לבוא לידי ביטוי במסמכים שאותם מגיש מבקש ההיתר במסגרת הבקשה להיתר. בין המסמכים שיש לצרף לבקשה, על מבקש ההיתר לצרף את חתימתם של כל בעלי הזכויות בנכסים הרלוונטיים, אלא שחתימה זו אינה אמורה לשקף את הסכמתם של אותם בעלי זכויות לבקשת מבקש ההיתר, אלא רק את עצם העובדה שהם מיודעים על כך שהבקשה הוגשה לוועדה לתכנון ובנייה. זאת אומרת, שאם שכן אינו מסכים לבקשת ההיתר שלכם, אין בכך בכדי למנוע את אישור ההיתר של הבניה.
אם כך, היכן יכולה לבוא לידי ביטוי התנגדות שכנים להיתר בניה?
כחלק מתהליך הטיפול בבקשה להיתר, מפרסמת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה את דבר בקשת ההיתר. פרסום זה נעשה בדרך כלל בעמודים ייעודיים בעיתונות המודפסת וכיום גם באתר האינטרנט של הרשות המקומית שבתחומה נמצאים הנכס או הקרקע הנדונים. שלב פרסום זה הוא שלב שנקרא שלב ההתנגדויות ובפרסום קוראת הוועדה לכל מי שמעוניין בכך להביע את התנגדותו לבקשת ההיתר. אדם המתנגד לבקשת ההיתר צריך להגיש מסמך מפורט ובו הוא מסביר מדוע הוא מתנגד להיתר ועל איזה רקע.
גם בשלב הזה, אין בהתנגדות השכנים בכדי להצדיק דחייה של היתר הבנייה, אלא שפה אנחנו נכנסים למרחב של פרשנות מקצועית ולא של התנהלות מקצועית על פי עובדות גרידא. זאת אומרת, שהוועדה יכולה לשקול את ההתנגדויות השונות שהוגשו, ובהתאם לפרשנות חברי הוועדה להחליט האם התנגדויות אלה אכן מצדיקות את דחיית הבקשה אם לאו. במהלך הדיון בוועדה, בוחנים חברי הוועדה כמה אפשרויות. במידה והסיבות המפורטות בהתנגדויות השונות נראות להם בלתי מוצדקות, הם יכולים להחליט על דחיית ההתנגדויות ואישור הבקשה להיתר. במידה והם מזהים ממש בהתנגדויות הללו, הם יכולים לעשות אחד משניים: לדחות את בקשת ההיתר בהתאם להתנגדויות שהוגשו או לאשר את בקשת ההיתר בתנאים מסוימים שיסדירו עד כמה שניתן את המחלוקת של מבקש ההיתר מול התנגדויות השכנים.
הדבר החשוב לזכור פה הוא, שעצם קיומן של התנגדויות מצד השכנים, אין די בו בכדי להצדיק דחייה של בקשה להיתר בניה. יחד עם זאת, אם ידוע לכם על התנגדויות כאלה, אתם בהחלט יכולים לפעול במספר מישורים על מנת למזער את השפעתן.
איך לטפל בהתנגדויות שכנים?
תחילה, אתם רוצים להבין בדיוק מי הם השכנים המתנגדים. לאחר מכן, אתם רוצים לפנות אל כל אחד מהשכנים המתנגדים ולשמוע ממנו את הנימוקים שלו להתנגדותו. ייתכן שלאחר שתקבלו הסברים, תוכלו גם את להבין את הסיבה להתנגדויות וייתכן שהיא אף תיראה לכם מוצדקת. יחד עם זאת, אתם עדיין רוצים לבצע את השינויים הנדרשים ובמקרה כזה, תוכלו לבחון דרכים שונות שבהן תוכלו לשנות מעט את תכנית הבנייה שלכם על מנת למזער עד כמה שניתן את התנגדות השכנים. חשוב להבין שבתהליכים מעין אלה, המטרה היא לא להגיע למצב שבו כולם מנצחים. ניסיון שלכם להסדיר את העניין על הצד הטוב ביותר, בהחלט יכול לחסוך זמן והתלבטות לחברי הוועדה, אבל אתם לחלוטין לא מחויבים בכך. במקרים רבים, מתן היתר בנייה למבקש היתר יכול להסתיים במפח נפש לצד אחד ובשביעות רצון לצד השני וכך עובדים הדברים. יחד עם זאת, ישנם מצבים רבים שאפשר לפתור עם קצת הקשבה ולכן אם ידוע לכם על התנגדות שכנים להיתר בניה שאותו אתם מבקשים, בהחלט יש מקום לבדוק את הדברים מול אותם שכנים ולנסות להגיע לעמק השווה עד כמה שניתן, כל זאת מבלי לוותר על הזכויות שלכם.
ליווי של איש מקצוע המתמחה בתחום היתרי הבנייה יכול לסייע לכם מאוד במצב של התנגדות שכנים להיתר בניה, הן בניהול התהליך מול השכנים המתנגדים והן בניהולו מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
