קניתם בית ואתם מאושרים עם הבית שלכם, אבל כעת הגיעה העת לשנות ולהרחיב, אולי להוסיף מרפסת או חדר ובסך הכל לבצע שינויים שונים שישפרו את איכות החיים בבית ואולי גם יעלו את ערכו. פעולות אלה של שינויים במבנה קיים נקראות בדרך כלל תוספות בניה ועבור מרבית התוספות ישנה חובה חוקית להוצאת היתר בניה. בשורות הבאות נתאר מהו תהליך קבלת היתר לתוספת בניה, למי צריך לפנות, כמה זמן זה לוקח וכמה זה יכול לעלות לכם.
מהו היתר בניה ומתי הוא נדרש?
היתר בניה הוא אישור או רישיון לביצוע שינויים במבנה קיים או לבנות מבנה חדש. היתר זה ניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של הרשות המקומית שבתחומה ממוקמים הנכס או הקרקע שעבורם נדרש ההיתר. היתר בניה הוא אינו אישור כללי שמאפשר לבצע כל שינוי וכל פעולת בנייה, אלא אישור מאוד ספציפי שניתן כנגד תכנית בנייה מוגדרת. בהיתר מפורטים כלל הפעולות שניתן לבצע במסגרתו וכל פעולה אחרת אינה נכללת בהיתר וביצועה ללא היתר כמוהו כביצוע עבירת בנייה.
ככלל, הפירוט המלא של המקרים בהם יש להוציא היתר בניה, מופיע בסעיף 145 לחוק התכנון ובנייה. יחד עם זאת, אם נקצר את הדברים, היתר בניה נדרש במקרים המרכזיים הבאים:
שינויים מבניים שניכרים כלפי חוץ
הוספת מרפסת, הוספת חדר, הוספת סוכך או פרגולה, הוספת גדרות, הוספת מחסן גינה וכן הלאה.
שינוי שימוש בנכס
למשל שימוש בדירות מגורים עבור משרד או גן ילדים
ביצוע פעולות בנייה שחורגות משטח המגרש
ביצוע פעולות בנייה המערבות קירות תמך, עמודי תמך או הקונסטרוקציה של המבנה
אחרי שאמרנו את זה, בשנת 2014 עברה רפורמת הפרגולות ומאותה העת, ישנן שורה של פעולות שזוכות לפטור מהיתר בניה מראש. פעולות אלה מפורטות במסגרת 9 קטגוריות שונות (גדרות ושערים, אנטנות ותרנים, פרגולות וסוככים וכן הלאה), אותן אפשר למצוא בפרק ב' של תקנות התכנון והבנייה. המשמעות של כל זה היא, שהשלב המקדמי והראשון בכל תהליך של קבלת היתר לתוספת בניה הוא קודם כל לוודא האם אתם צריכים בכלל להוציא היתר כזה.
שלבי תהליך היתר בניה לתוספת בניה
במידה ואכן מתברר לכם שאתם צריכים להוציא היתר בניה עבור תוספות הבנייה שאותן אתם רוצים לבצע, עליכם לפעול על פי סדר הפעולות הבא:
בקשת מידע
תחילה, עליכם לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברשות המקומית ולבקש את המידע על הנכס או הקרקע הנדונים. מידע זה כולל את פירוט בעלי הזכויות בנכס ובנכסים סמוכים, שרטוטים ומפות של השטח, מספר גוש וחלקה, גבולות גזרה של השטח, הוראות מיוחדות של תכנית בניין עיר וכן הלאה. מידע זה אמור לשרת אתכם בגיבוש הבקשה שלכם לקבלת היתר בניה.
תכנון
כאמור, היתר בניה הוא אישור שניתן כנגד תכנית בנייה ועל כן במסגרת תהליך קבלת היתר לתוספת בניה, עליכם לבנות תחילה תכנית אדריכלית שתתאר את השינויים המבניים שאותם אתם מבקשים לבצע. זהו גם השלב שבו אתם עצמכם, ללא קשר להיתר הבניה, מתכננים את התוצאה שאותה אתם רוצים לקבל בסופו של דבר. התוצר הסופי המבוקש הוא תכנית בניה חתומה על ידי אדריכל ומהנדס/ הנדסאי בניין.
הגשת בקשה להיתר
בקשה להיתר בניה מבוצעת באמצעות טופס בקשה אותו ניתן להוריד מאתר האינטרנט של הרשות המקומית או לקבלו במשרדי הרשות. בטופס יהיה עליכם למלא את כל הפרטים הנדרשים ולצרף אליו שורה של מסמכים, אישורים ותכניות שתתבקשו לצרף. בכלל זה יהיה עליכם לצרף מפת מדידות, תיאור עבודה, הוכחת בעלות על הנכס, פירוט בעלי הזכויות בנכס, חתימות של בעלי זכויות בנכסים סמוכים וכן הלאה.
בדיקה אדמיניסטרטיבית
לאחר שתגישו את הבקשה, תיבחן הבקשה שלכם ברמה האדמיניסטרטיבית, קרי ווידוא כי הגשתם את כל המסמכים הנדרשים ושכולם חתומים כפי שצריך. במידה ולא הגשתם למשל חתימות של בעלי זכויות בנכסים סמוכים, הוועדה תפנה אליהם בעצמה ואתם תחויבו בעלויות משלוח הדואר. בשלב זה גם מעריך מהנדס הוועדה את אגרת הבנייה שבה תחויבו וכבר כעת תצטרכו לשלם 20% מאגרה זו (במידה ובקשתכם תידחה, סכום כסף זה יוחזר לכם במלואו).
בדיקה מקצועית
לאחר הבדיקה האדמיניסטרטיבית, תעבור הבקשה שלכם לדיון בוועדה המקומית לתכנון ובנייה ותיבחן בכפוף לשיקולים מקצועיים בלבד.
מתן תשובה
לאחר שהוועדה תקבל החלטה, היא תמסור לכם את תשובתה (במסלול המלא בתוך 90 יום ובמסלול המקוצר בתוך 45 יום מיום הגשת הבקשה). הוועדה יכולה לאשר את הבקשה ולהעניק לכם היתר בניה על פי התכנית שהגשתם, היא יכולה לדחות את בקשתכם ואז יש לכם את האפשרות להגיש ערר והיא יכולה לאשר לכם היתר בתנאים, קרי היתר על פי התכנית שהגשתם בכפוף למספר תנאים שעליהם תחליט הוועדה.
בזה למעשה מסתיים התהליך של קבלת היתר לתוספת בניה ומפה יהיה עליכם להשלים תשלום של מספר היטלים מקומיים, היטל השבחה ויתרת אגרת הבנייה ואתם יכולים לצאת לדרך. במידה ובקשתכם נדחתה, תוכלו להגיש ערעור ואם נראה לכם שאין שום סיבה לדחות את הבקשה, תוכלו לקחת את העניין גם לדיון בבית משפט, אם כי רצוי להתייעץ תחילה עם עורך דין.
התהליך עצמו הוא חינמי לחלוטין, למעט אגרת הבנייה וההיטלים שאותם פירטנו לעיל, ואשר יכולים להגיע לסכומים נמוכים או גבוהים בהתאם להיקף השינויים הנדרשים ובהתאם לשווי הנכס ולשינוי הצפוי בשוויו בעקבות מתן ההיתר. עלויות נוספות יכולות לכלול כאמור משלוח דואר רשום ואולי איש מקצוע שילווה אתכם בתהליך ויבטיח שהוא יעבור כמה שיותר מהר וכמה שיותר חלק ללא עיכובים וללא טעויות שבהמשך הדרך יכולות לעלות גם בכסף וגם עוגמת נפש.
