כל שינוי במבנה, הריסה, בנייה מחדש או שינוי ייעוד מחייבים היתר בנייה לפי חוק התכנון והבנייה. ההיתר ניתן על בסיס התוכניות שהוגשו לוועדה המקומית, ורק בנייה שתואמת אותן מאפשרת לקבל בהמשך טופס 4 ולאכלס את המבנה.
כל עבודה שחורגת מהתוכניות המאושרות, או שבוצעה בלי היתר בכלל, נחשבת חריגת בנייה. במדריך הזה ריכזנו מה החוק קובע, אילו סנקציות צפויות ואיך מסדירים חריגה בדיעבד.
מה קובע החוק לגבי חריגות בנייה?
בנייה ללא היתר בנייה או בסטייה ממנו היא עבירה על חוק התכנון והבנייה. האחריות חלה על מי שביצע את העבודה, ובמקרים רבים גם על בעל הנכס ועל מי שמשתמש בו.
תיקון 116 לחוק, שנכנס לתוקף באוקטובר 2017, החמיר משמעותית את האכיפה. הוא הרחיב את השימוש בכלים מנהליים, כך שהרשות יכולה להטיל סנקציות בלי לפתוח בהליך פלילי ארוך.
קנסות על חריגות בנייה – כמה משלמים?
מאז דצמבר 2018 חלות תקנות העבירות המנהליות, שמאפשרות להטיל קנס מנהלי על עבודה אסורה ועל שימוש אסור. גובה הקנס נקבע בעיקר לפי:
- שטח הבנייה החורגת במטרים רבועים.
- סוג העבירה: ביצוע עבודה אסורה או שימוש אסור במבנה.
- נסיבות מחמירות, כמו בנייה בשטח ציבורי או המשך עבודה אחרי צו.
- משך השימוש האסור, שעליו ניתן להטיל קנס יומי.
בנוסף לקנס, החריגה עלולה לעכב מכירה של הנכס, לפגוע באפשרות לקבל משכנתא ולחייב תשלום היטלים ואגרות גבוהים בזמן ההסדרה.
צו הריסה וצו הפסקת עבודה
מעבר לקנסות, הרשות יכולה להוציא צו הריסה מנהלי למבנה שנבנה בלי היתר, וכן צו הפסקת עבודה לבנייה שנמצאת בביצוע. לצווים האלה יש לוחות זמנים קצרים, ולכן חשוב לפנות לייעוץ מקצועי מיד עם קבלתם.
איך מסדירים חריגות בנייה לפי החוק?
הדרך המרכזית להסדרה היא הגשת בקשה להיתר בדיעבד לוועדה המקומית. התהליך כולל בדרך כלל את השלבים הבאים:
- מדידה של המצב הקיים בידי מודד מוסמך.
- בדיקה אם החריגה אפשרית לפי התב"ע, או שנדרשת הקלה.
- הכנת תוכניות מצב קיים והגשת בקשה להיתר.
- תשלום אגרות, היטלים ולעיתים היטל השבחה.
- קבלת היתר, או הריסה של החלק שלא ניתן להכשיר.
לא כל חריגה ניתנת להסדרה. כשהבנייה חורגת מזכויות הבנייה או מקווי הבניין ואין אפשרות לקבל הקלה, ייתכן שיהיה צורך להרוס את החלק החורג.
קנייה או מכירה של נכס עם חריגות בנייה
חריגת בנייה עוברת עם הנכס לבעלים החדשים. לכן לפני קנייה כדאי להשוות בין היתר הבנייה, תיק הבניין והמצב בשטח, ולבקש מאדריכל או ממודד לבדוק אם יש תוספות שלא אושרו.
במכירה, גילוי נאות של חריגות מונע סכסוכים ותביעות בהמשך. בנוסף, בנקים עלולים להקטין את סכום המשכנתא או לסרב לה כשהשמאי מזהה בנייה ללא היתר.
כמה עולה להסדיר חריגות בנייה?
העלות משתנה מפרויקט לפרויקט. היא תלויה בגודל החריגה, במורכבות התכנונית, בהיקף העבודה של האדריכל והמודד ובאגרות של הרשות המקומית. פירוט נוסף תמצאו במדריך עלות הכשרת חריגת בנייה.
המרכז לאדריכלות מלווה בעלי נכסים בהסדרת חריגות בנייה מול הוועדות המקומיות: מבדיקת המצב הקיים והיתכנות ההסדרה ועד קבלת ההיתר. פנו אלינו לבדיקה ראשונית של הנכס שלכם.
שאלות נפוצות על חריגות בנייה והחוק
האם חריגות בנייה מתיישנות?
השאלה מורכבת. עבירת ביצוע עבודה ללא היתר ועבירת שימוש ללא היתר נבחנות באופן שונה, ושימוש אסור נחשב בדרך כלל עבירה נמשכת. גם כשהליך פלילי כבר אינו אפשרי, החריגה עלולה לעכב היתרים ועסקאות בעתיד, ולכן מומלץ לבדוק כל מקרה עם איש מקצוע.
מי אחראי לחריגה שבוצעה לפני שקניתי את הנכס?
האחריות על הביצוע חלה בעיקר על מי שבנה, אבל בעל הנכס הנוכחי והמשתמש בו עלולים להידרש להסדיר את החריגה או להרוס אותה. לכן חשוב לבדוק את הנכס לפני הרכישה.
האם אפשר לבטל צו הריסה?
במקרים מסוימים אפשר לבקש מבית המשפט לבטל או לעכב צו הריסה, למשל כשמתקדם הליך להכשרת הבנייה. חשוב לפעול במהירות, כי המועדים להגשת בקשות כאלה קצרים. להרחבה: צו הריסה מנהלי.
