חריגות בניה הן פעולות שנעשות בניגוד להוראות חוק התכנון והבנייה או תקנות התכנון והבנייה ביחס לבניית מבנים חדשים או ביצוע שינויים במבנה קיים, בייעודו או בשימוש בו. בהתאם לכך, ישנם מספר סוגים של חריגות בניה ועבור כל אחד מהם חלות סנקציות שונות, המה גם שהדרך להתמודד איתן יכולה להיות שונה ממקרה למקרה ועל כך בשורות הבאות.
מה זה בעצם חריגות בניה?
חוק התכנון והבנייה בישראל מגדיר כי כל בניה חדשה ושורה ארוכה של שינויים במבנים קיימים, מחייבים כולם הוצאת היתר בניה לפני ביצוע הפעולה. במידה ומתקבל היתר בניה, ניתן לבצע את הפעולה הנדרשת על פי תנאי ההיתר. במידה ולא ניתן היתר בניה, חל איסור לבצע פעולה כלשהי בשטח. חריגות בניה הן למעשה מצבים בהם מבצע אדם שינויים או פעולות שדורשים היתר בניה, ללא היתר בניה וישנם מספר סוגי חריגות:
- תוספות והרחבות ללא היתר – בכלל זה, הוספת מרפסת, הוספת חדר, בניית פרגולות, בניית גידור, בניית מחסנים וכן הלאה.
- חריגה מגבולות מגרש – בכל מקרה של חריגת מבנה פיזי מתחומי המגרש או מהגובה המקסימלי המותר במגרש כפי שמתואר בתכנית התקפה לגוש והחלקה, מדובר בחריגת בניה.
- שימוש חורג – שימוש בנכס שלא על פי ייעודו ו/או לא על פי השימוש שהוגדר עבורו, למשל שימוש בדירה בתור גן ילדים או משרד, הוא חריגת בניה.
אחרי שאמרנו את זה, לפני כ-5 שנים הושלמה רפורמת הפרגולות שהכניסה שורה של פעולות לרשימת פטור מהיתר בניה, קרי פעולות שאינן דורשות היתר בניה כלל. במידה והחריגה לכאורה נכללת באותה רשימת פטור, הרי שלא מדובר בחריגת בניה.
היתר בניה בדיעבד
חריגת בניה יכולה להתקיים ללא מפריע כל עוד אף אחד לא דיווח עליה ואף אחד לא זיהה אותה ככזאת. יחד עם זאת, מרגע שהוגדרה בנייה מסוימת כחריגת בניה, עשוי האדם האחראי לאותה חריגה להיות כפוף לסנקציות המפורטות בחוק ואשר אותן נציין בהמשך. בהתאם לכך, ההמלצה היא תמיד להימנע מראש מכל מצב שבו אתם עלולים למצוא את עצמכם במצב של חריגת בנייה. במידה ויש לכם ספק תוכלו להתייעץ עם גורם מקצועי שיוכל לסייע לכם בקבלת אישור פטור מהיתר בניה, או ללוות אתכם בתהליך של הגשת בקשה להיתר בניה, אך בכל מקרה כדאי שהדברים יתבצעו בצורה רשמית ובטוחה לפני שאתם מבצעים פעולה כלשהי בשטח.
חריגות בניה עם פגיעה במרחב הציבורי
אחרי שאמרנו את זה, אנו לא חיים בעולם מושלם וישנם לא מעט מקרים בהם ישנן חריגות בניה. במקרה של חריגות בניה משמעותיות שפוגעות במרחב הציבורי, סביר להניח כי לא ניתן יהיה להכשיר את השרץ ועל האדם האחראי לאותן חריגות עלולות לחול סנקציות שונות בדמות קנס בגובה של אלפי עד מאות אלפי שקלים וכן צו להריסת חריגות הבניה. חשוב להבין כי חריגת בניה או בנייה ללא היתר בניה היא עבירה פלילית לכל דבר ועניין, ובמצבים של חריגות בניה יכול המצב להגיע עד כדי הגשת כתב אישום פלילי. יחד עם זאת, בכל מקרה של חריגת בניה, נקבע כי למפר החוק תישלח התראה שתאפשר לו לתקן את הטעון תיקון לפני שיינקטו נגדו צעדים פליליים.
אחרי שאמרנו את זה, ישנם גם מצבים בהם ניתן להכשיר חריגות שכבר נעשו, במיוחד אם מדובר בחריגות קלות. היתר בניה בדיעבד מבוצע על ידי הגשת בקשה לוועדה המקומית לתכנון ובניה, וזו בתורה יכולה לתת היתר זמני לפרק זמן של שנה לכל היותר, או לתת היתר ללא הגבלת זמן תוך התניה של ביצוע שינויים במבנה על מנת שההיתר ייכנס לתוקף. בשיקוליה, לוקחת הוועדה בחשבון שורה של פרמטרים אך אחד החשובים בהם הוא אי הפרעה לשכנים. חריגת בניה שגם סובלת מתלונות מצד שכנים, קיימת סבירות נמוכה שתזכה להכשרה בדיעבד.
מה עושים במידה ונתפסתם?
במידה וקיבלתם הודעה על כך שנתגלו אצלכם חריגות בניה, חשוב קודם כל לא להיכנס ללחץ. בשלב הזה אתם עוד יכולים להסדיר את העניין ברמה הרגולטורית לפני שעוברים לזירה המשפטית. במצב כזה כדאי קודם כל לפנות לגורם מקצועי המתמחה בתחום של הוצאת היתרי בניה ויודע גם להכשיר היתרי בנייה בדיעבד, במידה וזה כמובן אפשרי. במרבית המקרים, לא מדובר בגורם משפטי כמו עורך דין וגם אין צורך בכך בשלב זה. הגורם המקצועי יבחן את הדברים, יבחן את חריגת הבניה, יבחן את המסמכים ויבחן את הודעת הוועדה לתכנון.
בהמשך, יסייע לכם אותו גורם מקצועי להגיש בקשה למתן היתר בדיעבד וידאג לגבש את הבקשה על כל המסמכים והטפסים הנדרשים. מרגע זה הדברים נתונים בידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה. במידה ומדובר בחריגה מינורית שלא מפריעה לאף אחד, אתם יכולים להיות אופטימיים. במידה והוועדה תדחה את בקשתכם, יהיה עליכם להחליט בין הריסת חריגת הבנייה והחזרת המצב לקדמותו ובין המשך נקיטת הליכים נגדכם, שיכולים כאמור להגיע לכדי קנס גבוה, אישום פלילי והמשך טיפול עד לפתרון החריגה.
