LOGO
053-3432304
053-3432304
חריגות בניה הן פעולות שנעשות בניגוד להוראות חוק התכנון והבנייה או תקנות התכנון והבנייה ביחס לבניית מבנים חדשים או ביצוע שינויים במבנה קיים, בייעודו או בשימוש בו. בהתאם לכך, ישנם מספר סוגים של חריגות בניה ועבור כל אחד מהם חלות סנקציות שונות, המה גם שהדרך להתמודד איתן יכולה להיות שונה ממקרה למקרה ועל כך בשורות הבאות.
חוק התכנון והבנייה בישראל מגדיר כי כל בניה חדשה ושורה ארוכה של שינויים במבנים קיימים, מחייבים כולם הוצאת היתר בניה לפני ביצוע הפעולה. במידה ומתקבל היתר בניה, ניתן לבצע את הפעולה הנדרשת על פי תנאי ההיתר. במידה ולא ניתן היתר בניה, חל איסור לבצע פעולה כלשהי בשטח.
חריגות בניה הן למעשה מצבים בהם מבצע אדם שינויים או פעולות שדורשים היתר בניה, ללא היתר בניה וישנם מספר סוגי חריגות:
אחרי שאמרנו את זה, לפני כ-5 שנים הושלמה רפורמת הפרגולות שהכניסה שורה של פעולות לרשימת פטור מהיתר בניה, קרי פעולות שאינן דורשות היתר בניה כלל. במידה והחריגה לכאורה נכללת באותה רשימת פטור, הרי שלא מדובר בחריגת בניה.
חריגת בניה יכולה להתקיים ללא מפריע כל עוד אף אחד לא דיווח עליה ואף אחד לא זיהה אותה ככזאת. יחד עם זאת, מרגע שהוגדרה בנייה מסוימת כחריגת בניה, עשוי האדם האחראי לאותה חריגה להיות כפוף לסנקציות המפורטות בחוק ואשר אותן נציין בהמשך. בהתאם לכך, ההמלצה היא תמיד להימנע מראש מכל מצב שבו אתם עלולים למצוא את עצמכם במצב של חריגת בנייה. במידה ויש לכם ספק תוכלו להתייעץ עם גורם מקצועי שיוכל לסייע לכם בקבלת אישור פטור מהיתר בניה, או ללוות אתכם בתהליך של הגשת בקשה להיתר בניה, אך בכל מקרה כדאי שהדברים יתבצעו בצורה רשמית ובטוחה לפני שאתם מבצעים פעולה כלשהי בשטח.
אחרי שאמרנו את זה, אנו לא חיים בעולם מושלם וישנם לא מעט מקרים בהם ישנן חריגות בניה. במקרה של חריגות בניה משמעותיות שפוגעות במרחב הציבורי, סביר להניח כי לא ניתן יהיה להכשיר את השרץ ועל האדם האחראי לאותן חריגות עלולות לחול סנקציות שונות בדמות קנס בגובה של אלפי עד מאות אלפי שקלים וכן צו להריסת חריגות הבניה. חשוב להבין כי חריגת בניה או בנייה ללא היתר בניה היא עבירה פלילית לכל דבר ועניין, ובמצבים של חריגות בניה יכול המצב להגיע עד כדי הגשת כתב אישום פלילי. יחד עם זאת, בכל מקרה של חריגת בניה, נקבע כי למפר החוק תישלח התראה שתאפשר לו לתקן את הטעון תיקון לפני שיינקטו נגדו צעדים פליליים.
אחרי שאמרנו את זה, ישנם גם מצבים בהם ניתן להכשיר חריגות שכבר נעשו, במיוחד אם מדובר בחריגות קלות. היתר בניה בדיעבד מבוצע על ידי הגשת בקשה לוועדה המקומית לתכנון ובניה, וזו בתורה יכולה לתת היתר זמני לפרק זמן של שנה לכל היותר, או לתת היתר ללא הגבלת זמן תוך התניה של ביצוע שינויים במבנה על מנת שההיתר ייכנס לתוקף. בשיקוליה, לוקחת הוועדה בחשבון שורה של פרמטרים אך אחד החשובים בהם הוא אי הפרעה לשכנים. חריגת בניה שגם סובלת מתלונות מצד שכנים, קיימת סבירות נמוכה שתזכה להכשרה בדיעבד.
במידה וקיבלתם הודעה על כך שנתגלו אצלכם חריגות בניה, חשוב קודם כל לא להיכנס ללחץ. בשלב הזה אתם עוד יכולים להסדיר את העניין ברמה הרגולטורית לפני שעוברים לזירה המשפטית. במצב כזה כדאי קודם כל לפנות לגורם מקצועי המתמחה בתחום של הוצאת היתרי בניה ויודע גם להכשיר היתרי בנייה בדיעבד, במידה וזה כמובן אפשרי. במרבית המקרים, לא מדובר בגורם משפטי כמו עורך דין וגם אין צורך בכך בשלב זה. הגורם המקצועי יבחן את הדברים, יבחן את חריגת הבניה, יבחן את המסמכים ויבחן את הודעת הוועדה לתכנון.
בהמשך, יסייע לכם אותו גורם מקצועי להגיש בקשה למתן היתר בדיעבד וידאג לגבש את הבקשה על כל המסמכים והטפסים הנדרשים. מרגע זה הדברים נתונים בידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה. במידה ומדובר בחריגה מינורית שלא מפריעה לאף אחד, אתם יכולים להיות אופטימיים. במידה והוועדה תדחה את בקשתכם, יהיה עליכם להחליט בין הריסת חריגת הבנייה והחזרת המצב לקדמותו ובין המשך נקיטת הליכים נגדכם, שיכולים כאמור להגיע לכדי קנס גבוה, אישום פלילי והמשך טיפול עד לפתרון החריגה.
מתכננים לבנות תוספת לבית? לשנות את התוכניות המקוריות של הבניה? חושבים לפתוח חלון בקיר? רגע לפני שנתחיל במלאכה ונכניס את אנשי המקצוע ישנו חוק חשוב שעלינו להכיר: חוק חריגות בניה. כל בניה אשר התבצעה בלי שהתקבל אישור מקדים לבצע אותה תיחשב כחריגה. על פי החוק, חריגה נתפסת כעבירה פלילית ויכולה להוביל להעמדה לדין.
לאחר ההסבר הקצר כדאי שנדע כי חריגות בניה הן קצת יותר מורכבות ממשפט אחד. כל כך מורכבות שחלקנו מבצעים אותן בלי לדעת שעשינו דבר בניגוד לחוק. עלינו לדעת כי חריגה יכולה להיות קשורה בגובה של המבנה, בשטח הבניה, סטייה מהתוכנית, תזוזה במיקום החניה ועוד.
כפי שציינו, לא פעם אנשים מבצעים חריגה בלי לדעת על כך. לעתים הקבלן מזיז במעט את הקיר בניגוד לתוכניות ולעתים פתח החלון גדול יותר בפועל. מקרים אלו לרוב לא יגיעו להעמדה לדין בעיקר כי אין בהם כוונה תחילה ואנחנו לא מרוויחים מהם דבר מה. לעומת כל המקרים הללו ישנם מצבים מכוונים של הוספת חדר, הוספת פרגולה בהיתר סגירת מרפסת ופעולות נוספות שייחשבו כחריגה, אך יכולים לקבל אישור מקדים.
חוק חריגות בניה עוסק במספר נקודות. הוא עונה על השאלה מהי חריגה ונותן מענה לאלו מאיתנו שרוצים לקבל אישור לחריגה. הדרך הפשוטה ביותר לעשות שינוי בבית: להוסיף חדר, לסגור מרפסת, לבנות פרגולה גדולה, לפתוח חלון נוסף ועוד שלל פעולות, היא לפנות לרשות ולבקש היתר לבצע את הפעולה.
המטרה של הרשות היא לעזור לנו לבצע את הפעולות השונות במינימום הפרעה. לכן בעת הגשת בקשה להיתר עלינו להגיש מסמכים שונים ובהם תוכניות שינוי עם חתימה של גורם הנדסי. כמו כן להוכיח כי השינוי לא הולך להשפיע על שכנינו ובמידת הצורך לקבל את הסכמתם בכתב בטרם נתחיל לבצע שינויים.
הדרך הפשוטה ביותר להימנע מאי נעימות שיכולה להוביל לבקשה להריסת המבנה, קנסות והעמדה לדין, עלינו להגיש בקשה לקבלת היתר לחריגת בניה. במקרה ואנו מבצעים זאת לפני תחילת העבודה נוכל לגשת לאחד משני המסלולים.
מסלול זה אורך עד 90 יום ובסיומו הוועדה תקבע האם נוכל או לא נוכל לבצע את השינויים שאנו מבקשים לעשות. לרוב הוא יתאים עבור שינויים אשר יש להם השפעה על הסביבה או שיש בהם מורכבות מבחינה הנדסית.
מסלול זה אורך עד 45 יום והוועדה תיתן מענה מהיר ופעמים רבות גם אישור מתאים לביצוע הפרויקט. מסלול זה מתאים עבור פרויקטים קטנים או כאלו שלא משפיעים או מפריעים לסביבה (לכן הדיון יהיה פשוט יותר).
עוד אפשרות שעומדת לרשותנו היא הגשת בקשה להיתר חריגה בדיעבד. זו אינה האפשרות המומלצת ועלינו להביא בחשבון שאם לא נקבל את האישור יהיה עלינו לפרק את המבנה, מה שיגרום להוצאות נוספות ולכך שנשאר בלי השינוי לו ייחלנו.
במידה וכבר ביצענו שינוי, עלינו לדעת כי יש באפשרותנו לפנות לוועדה ולבקש לקבל היתר. במידה ויינתן לנו האישור המיוחל הוא יוכל להיות זמני או קבוע. גם כאן יהיה עלינו להציג תוכניות הנדסיות ואין זה מספיק להגיש רק צילום או ליידע את הוועדה במה שנעשה.
אנחנו יכולים לנסות ללמוד את חוק חריגות הבניה או לפנות לחברה מקצועית אשר עוסקת בתחום. חברת הבלוק היתרי בניה תוכל לסייע לנו בכל הנוגע לחריגות וקבלת היתרים מהרשות המקומית בה נמצא המבנה.
במקרים רבים חריגות בנייה נעשות במודע אך לעיתים הן נעשות בטעות תוך כדי הבנייה. העובדה שחריגות בנייה נעשות בטעות לא מקל על הנושא ועדיין אותן חריגות הן מחוץ לחוק ואנו נאלצים לתת עליהן את הדין. חריגות בנייה יכולות להיות בכל מקום למעשה כך שאנו נראה חריגות בנייה בנחלות וחריגות בנייה כחלק מדירות בין אם מדובר בפיצול דירות, ובין אם מדובר אך ורק בסגירה של המרפסת בבית שלנו או בניית מחסן בחצר בבית פרטי. לאותן חריגות ניתן לבצע הסדרת חריגות בנייה ולקבל עליהן היתר בדיעבד, תהליך שאנחנו במרכז לאדריכלות יכולים להוביל בשבילכם במקצוענות רבה תוך ניסיון רב בנושא המקרקעין והיתרי הבנייה.
חריגת בנייה היא למעשה כל בנייה או שינוי שנעשה בנכס או בשימוש שלו מבלי לקבל על כך היתר. אם ברצוננו לבצע שינוי בבית שלנו כמו למשל לבנות פרגולה במרפסת, בחצר או בגג אנו נצטרך להגיש מראש תוכניות של הבניה ולקבל על כל היתר. כך גם במידה ואנו רוצים לבצע שינויים בבית שלנו, להוסיף קומה בבית פרטי, לבנות יחידת דיור או להרוס ולבנות בניין מחדש עם יותר קומות למשל. בנוסף, גם שינוי ייעוד של הנכס חייב בהיתר מראש כך למשל אם נרצה להפוך דירה ממגורים למטרות מסחר עלינו לבקש על כך אישור מראש. כל אחת מן הפעולות הללו ועוד, שבוצעו ללא אישור יהיו בגדר חריגה.
ניתן לבצע הסדרת חריגות בנייה בהתאם להחלטה 66 שגם מאפשרת סגירה של התיק הפלילי שנפתח לכם בעקבות אותה חריגת בנייה. אם בעבר הייתם צריכים להרוס לגמרי את הבנייה שבגינה הוגשה התביעה נגדכם, אזי שכיום תוכלו להכשיר את החריגה בדיעבד ולקבל עליה אישור רטרואקטיבית. על מנת לקבל את האישור תצטרכו גם לשלם קנס וכמובן גם לבצע את כל תהליך הרישום בצורה מוסדרת כפי שהייתם צריכים לעשות קודם לכן. על מנת להימנע מתהליך שכזה כל שעליכם לעשות בטרם תחילת הבנייה הוא הגשה תוכניות מסודרת לקבלת היתר בנייה. את זה תוכלו לעשות בעזרת המרכז לאדריכלות שמתמחים בהגשת היתרי בניה ברשויות השונות.
המחיר של הסדרת חריגות בנייה שונה בין פרויקט לפרויקט וכמובן שהעלות נגזרת באופן ישיר ע״פ ההערכה שלנו כמה מורכב הפרויקט ומה יהיה אורך ההסדרה שלו מול הרשויות שכן הסדרה של חריגת בנייה כמו פרגולה תהיה פחות מורכבת למשל מהסדרת חריגה של יחידת דיור או קומה שלמה שנבנו ללא היתר. ככלל טווח המחירים של הסדרת חריגות וקבלת היתר בדיעבד נעה בין 8000 ש״ח ויכולה להגיע גם עד 50 אלף ש״ח בהתאם לגודל הפרויקט וכמות שעות העבודה אותן יצטרך האדריכל להשקיע.
